Rauhe Sitten an der Wohnungsfront

Bei älteren Wohnungen steigt die Miete - bei neueren fällt sie. Immer mehr Mieter zahlen gar nicht mehr.

Düsseldorf. Paradox: In Düsseldorf steigen lediglich die Mietpreise in Häusern, die älter als 40 Jahre sind. Ingo Apel von der Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund stellte am Mittwoch während des Immobilienmarktes in der Rheinterrasse einen Trend vor, der für Haus- und Wohnungseigentümer nicht unbedingt gut ist, viele Mieter jedoch erfreuen dürfte.

Bei Neubauten, die nach 2000 errichtet worden sind, sinkt die Miete und für Wohnungen in Gebäuden, die ab 1986 errichtet wurden, stagniert sie. Minimale Steigerungen gibt es noch für Wohnungen, die bis 1985 gebaut wurden. So beträgt derzeit die Durchschnittmiete für einen Neubau maximal zehn Euro pro Quadratmeter, in den alten Häusern sind es 6,50 Euro aber nur, wenn diese saniert wurden. Die exakten Zahlen stehen noch nicht fest, der neue Mietspiegel soll in Kürze erstellt werden.

Warum wird Wohnen nicht teurer? Einmal, so Apel, deswegen, weil etwa fünf Prozent aller 310 000 Wohnungen in Düsseldorf leer stehen würden. Diese Zahlen errechnet Haus und Grund aus den Rückmeldungen ihrer etwa 15 000 Mitglieder, die zirka 200 000 Wohnungen vermieten. Die Stadt kommt laut Apel auf eine ganz andere Quote, von nur 0,56 Prozent Leerstand. Nach Auskunft von Apel handelt sich um einen Rechenfehler des Wohnungsamtes, man wolle dies in der nächsten Zeit besprechen.

Ein weiterer Grund für die stagnierenden Mieten ist seiner Ansicht nach, dass viele Vermieter lieber einen soliden und auch solventen Mieter hätten. Dies halten viele für sinnvoller, als die Miete zu erhöhen. "Ich kenne viele Beispiele, da wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, die der Vermieter jedoch nicht angewendet hat. Er wollte seinen guten Mieter halten", sagt Apel.

Auch dafür gibt es einen Grund: Die "wirtschaftliche Depression" schlage auf den Mietmarkt durch. Hatte Haus und Grund noch im Jahr 2000 nur fünf Beratungsfälle wegen zahlungsfähigen Mietern, waren es 2004 schon 150. Etwa 23 000 Haushalte gelten als überschuldet. "Die Zahl der Chaosmieter und Mietnomaden nimmt stetig zu", beschwert sich Apel und nennt Zahlen. In Düsseldorf werden derzeit die Mietrückstände auf 15 Millionen Euro geschätzt.

Für Vermieter, die eine Wohnung als Altersvorsorge gekauft und fremdfinanziert haben, kann dies dramatische Auswirkungen haben. Fällt die Miete über ein oder zwei Jahre aus, solange kann ein Verfahren dauern, dann droht die eigene Insolvenz.

Haus und Grund bietet seine Mitgliedern an, potenzielle Mieter von der Credireform auf ihre Bonität durchchecken zu lassen. Von 100 Anfragen würden 45 negative Auskünfte zeigen, etwa durch Strafverfahren, Haftbefehle oder Privatinsolvenzen. "Es herrschen rohe Sitten an der Wohnungsfront", weiß Apel und nennt ein Beispiel: Ein Ehepaar hatte eine Wohnung am Hafen erworben und an einen "26-jährigen Jungdynamiker vermietet".

Der habe nach einem Monat die Mietzahlung eingestellt. Für das Ehepaar, mit zwei Kindern, eine Katastrophe. Die Wohnung war fremdfinanziert, es drohte der finanzielle Ruin. "Das Paar hatte noch Glück", erklärt Apel, "der Mieter zog nachts klammheimlich aus, die Wohnung konnte wieder vermietet werden. Der Schaden betrug nur 50 000 Euro."

02.06.05
Von Robert Maus

  Düsseldorf

© Westdeutsche Zeitung

HAUS UND GRUND / Existenzbedrohung für Eigentümer: Verrohung der Sitten wird zu einem gesellschaftlichen Phänomen.

Verkehrte Welt: Die Vermieter, jene Spezies, die sich herumschlagen muss mit dem Image des Geldsacks und Beutelschneiders, verliert offenbar ihren Spaß am Eigentum. "Immer mehr Haushalte in Düsseldorf können die Miete nicht zahlen, weil sie verschuldet sind. Ausbleibende Mieten können für einen Hausbesitzer existenzbedrohend sein", skizziert Ingo Apel, Vorstand von Haus und Grund eine der aktuellen Sorgen seiner rund 14 500 Mitglieder starken Klientel.

Zwei weitere: Mietnomaden und Chaosmieter. "Mit Sorge betrachten wir einen rasanten Anstieg der Fälle. Waren es bei uns vor fünf Jahren noch rund 5 bis 6 Fälle pro Jahr, so sind es heute fast 150", sagt Apel und spricht von "Wohnungsfront" und "Verrohung der Sitten", die sich mittlerweile zu einem allgemeinen gesellschaftlichen Phänomen entwickle.

Langwieriger Gang durch die Instanzen

Da sei der etwas gewissenlose Akademiker, der juristisch gerüstete Anwalt, oder der smarte Neue-Media-Mitarbeiter, die, wie Apelt sagt, schick gewandet daher kommen und die erste Miete noch zahlen, danach aber nicht mehr und die dann irgendwann bei Nacht und Nebel verschwinden.

Er berichtet aber auch über den zunehmenden Horror von Müllbergen in Wohnungen, von Ungeziefer, von Mietern, die mal eben eine tragende Wand entfernen oder von der Mieterin, die monatelang statt der Toilette ihre Wanne nutzte.

Mietausfälle, ein langwieriger Gang durch die Gerichts-instanzen, ausgebliebene Nachzahlungen, Kosten für Zwangsräumung, für Entsorgung des Mülls und für Renovierung sind die Folgen. Bis zu 50 000 Euro pro Einzelfall verlieren Vermieter auf diesem Weg. Der Besitzer eines kleinen Ladenlakokals für eine Vidothek sollte allein für Räumungskosten einen Vorschuss von 100 000 Euro leisten.

Banken veranlassen die Zwangsversteigerung

Die Trefferquote, an zahlungsunfähige oder -unwillige Mieter zu gelangen, ist nach Angaben von Apel sehr hoch. Insbesondere kleinere Vermieter, die eine Mietwohnung fremdfinanziert und sie als Teil ihrer Altersicherung erworben haben, sind auf regelmäßige Zahlungen angewiesen. Ihnen droht der wirtschaftliche Absturz. Denn die Banken lassen solche Immobilien immer häufiger zwangsversteigern.

Die Höhe der Mietrückstände beträgt in Düsseldorf 10 bis 15 Millionen Euro. Haus und Grund rät deshalb vor Vertragsabschluss zu einem Solvenz-Check. Mitglieder erhalten über eine Wirtschaftsauskunftei Informationen über die Bonität des Mieters.

Die Vermieter wissen im übrigen gut funktionierende Mietverhältnisse zu schätzen. Dafür verzichten sie sogar auf Mieterhöhungen und nutzen auch die Vereinbarung über Staffelmieten oft nicht aus. In den letzten zwei Jahren blieben die Mieten hier jedenfalls weitgehend konstant. Preise über 10 Euro pro Quadratmeter sind nicht mehr realisierbar.

01.06.2005     BIRGIT KLAUSMANN