Mieter müssen bei Auszug nicht renovieren Bundesgerichtshof erklärt starre Regelung für unwirksam / Schönheitsreparaturen nur noch nach Bedarf

Von Ursula Knapp

Karlsruhe. Eine im Mietvertrag festgeschriebene Pflicht zur Endrenovierung beim Auszug aus der Wohnung ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat es als unangemessene Benachteiligung des Mieters beurteilt, wenn die Endrenovierung unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung verlangt wird. Die Klausel ist auch dann ungültig, wenn der Mieter während der Wohnzeit keine laufenden Schönheitsreparaturen durchführen muss. Mit dem am Mittwoch verkündeten Urteil hatte die Klage eines Mieters aus Bremen Erfolg. Sein Mietvertrag schrieb vor, dass die Wohnung bei Auszug „fachgerecht renoviert“ zurückzugeben ist. Während der Mietzeit bestand jedoch keine Pflicht, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Es folgte eine Auflistung, in welchem Zustand die Wohnung beim Einzug übernommen wurde.

Der BGH entschied jetzt in letzter Instanz, dass die Klausel vom durchschnittlichen Mieter so verstanden werde, dass er die Wohnung beim Auszug auf jeden Fall frisch renoviert übergeben müsse. Das bedeute jedoch eine unangemessene Benachteiligung, denn der Mieter müsse selbst bei kurzer Wohndauer die Räume komplett renovieren. Auch, wenn er während der Mietzeit freiwillig selbst Schönheitsreparaturen vornahm, sei er dazu am Ende verpflichtet.

Mit dem jetzigen Urteil hat der Mietsenat des BGH seine Rechtsprechung fortgeschrieben, wonach Schönheitsreparaturpflichten nicht nach starren Fristen verlangt werden können, sondern nur entsprechend dem tatsächlichen Renovierungsbedarf.

Folge dieser neuen Rechtsprechung ist, dass alle Schönheitsreparaturklauseln oder Endrenovierungsklauseln unwirksam sind, in denen unabhängig vom Zustand der Wohnung starr nach einem bestimmten Fristenplan Schönheitsreparaturen verlangt werden.

Auch unabhängig vom Bedarf geforderte Endrenovierungen sind nach der neuesten Entscheidung nicht gültig. Die Mieter müssen bei solch starren Klauseln überhaupt nicht mehr renovieren. Aktenzeichen: VIII ZR 316/06

RWENZEL

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Ausgabe: Stadtausgabe (Nr. 213)

Datum: Donnerstag, den 13. September 2007

Seite: 19

Richter kippen weitere Klausel über Renovierungspflicht

Gerichtshof erklärt Regelung für unwirksam, weil sie für Mieter nicht zu verstehen ist / Verstoß gegen Transparenzgebot

Von Ursula Knapp

Karlsruhe. Mieter sollten vor einem Auszug ihre im Mietvertrag festgelegten Zahlungspflichten für Renovierungsarbeiten genau prüfen. Denn der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat am Mittwoch erneut eine Klausel über Abschlagszahlungen für Schönheitsreparaturen gekippt. Die Regelung war unverständlich und ist deshalb unwirksam. Auch andere Auflagen, die in bestimmten Zeitabständen zu Schönheitsreparaturen verpflichten, sind unwirksam.

In Alt-Verträgen wurde Mietern häufig aufgegeben, die Küche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf und die übrigen Zimmer alle sieben Jahre fachmännisch zu streichen. Solche starren Fristen sind laut BGH ungültig. Wer solche Klauseln hat, braucht überhaupt nicht zu renovieren. Gültig sind Schönheitsreparaturklauseln nur dann, wenn sie eine Renovierungspflicht je nach dem Wohnungszustand flexibel vorschreiben und die Fristen nur als Orientierung nennen.

Starre Vorgaben nicht erlaubt

Auch die Abschläge bei Auszug müssen flexible Quoten enthalten. Der Mieter ist also bei Auszug nicht verpflichtet, für jedes Jahr nach der letzten Renovierung einen festgelegten Prozentsatz der (später fällig werdenden) Schönheitsreparaturkosten zu tragen. Das hatte der BGH bereits im Oktober vergangenen Jahres entschieden. Demnach muss der tatsächliche Zustand der Wohnung berücksichtigt werden.

In dem aktuellen Fall waren die Anteile zwar flexibel geregelt, die konkrete Berechnung war für den Mieter aber nicht klar. Deshalb verstieß die Klausel gegen das Transparenzgebot und war unwirksam. Die Mieter, die die Wohnung 2001 in Kiel anmieteten und 2004 auszogen, müssen folglich keine Abschläge zahlen und erhalten ihre Kaution vollständig zurück.

Noch etwas merkte der BGH in seinem Urteil an: Wer eine unrenovierte Wohnung mietet, kann möglicherweise überhaupt nicht zu Abschlagszahlungen für Schönheitsreparaturen herangezogen werden. Die Bundesrichter trafen hierzu aber keine Entscheidung, da die Kieler Wohnung renoviert übergeben worden war.

Aktenzeichen: VIII ZR 143/06

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Ausgabe: Stadtausgabe (Nr. 225)
Datum: Donnerstag, den 27. September 2007
Seite: 19