Die Zahl der leeren Büros steigt wieder

Die Makler Jones Lang LaSalle und Aengevelt zeigen die Büromarktrends: Die Mieten steigen, die Renditen aber sinken rapide.

VON THORSTEN BREITKOPF

Der Düsseldorfer Markt für Büroimmobilien und Gebäudeinvestments erlebt derzeit eine Flaute. Gestern präsentierten mehrere Düsseldorfer Makler ein größtenteils ernüchterndes Bild für die Landeshauptstadt. Ein Überblick über die aktuellen Zahlen der Branche:

Leerstände Während die Wohnungsknappheit in Düsseldorf immer weiter zunimmt, beobachten die Makler bei Büro-Immobilien genau das gegenteilige Bild. Knapp jedes achte Büro (umgerechnet 11,9 Prozent) steht nach Angaben von Jones LangLaSalle-Niederlassungsleiter Marcel Abel im gerade gestarteten Jahr 2013 in der Landeshauptstadt leer. Damit ist die Erholung auf dem Markt dahin. In den Jahren 2011 und 2012 hatte die Leerstandsquote leicht abgenommen. Durch den Umzug von Vodafone zum neuen Campus aber werden im Bürogebiet Seestern etliche tausend Quadratmeter Fläche frei. Nach Angaben des Düsseldorfer Immobilienmakler Aengevelt stehen allein zum heutigen Zeitpunkt mehr als eine Million Quadratmeter Bürofläche in der Landeshauptstadt leer. Allerdings ist nach laut Michael Fenderl, Leiter von Aengevelt-Research, der Leerstand im Umland Düsseldorfs mit 18,4 Prozent deutlich höher als in der Innenstadt (10,4 Prozent). „Während die Vermarktungschancen für moderne Bürogebäude in entsprechender Lage zu marktgerechten Preisen durchaus gut sind, ist in weniger nachgefragten und veralteten Bestandsgebäuden mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote zu rechnen“, sagte Fenderl.

Mietentwicklung Ungeachtet der hohen Leerstände steigen bei Düsseldorf Büros nach übereinstimmenden Angaben der Makler die so genannten Spitzenmieten. Diese liegen laut Jones LangLaSalle bei mehr als 26 Euro je Quadratmeter, der höchste Wert seit zehn Jahren. Aengevelt spricht von 25,50 Euro je Quadratmeter, was einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um rund neun Prozent entspricht. Dieser Wert ist der Durchschnitt im obersten Preissegment mit einem Marktanteil von etwa drei Prozent. Von dieser Zahl geht aber ein hoher Signalwert aus. Nach Frankfurt und München liegt Düsseldorf damit auf Platz drei der teuersten Bürostandorte. Aussagekräftiger ist die mittlere Miete. Diese stieg laut Aengevelt binnen Jahresfrist um 50 Cent je Quadratmeter auf 17,50 Euro. Laut Jones Lang LaSalle ist die durchschnittliche Gesamtmiete deutlich um 16 Prozent auf 14,95 Euro gestiegen.

Investmentmarkt Die Aktivitäten auf dem Investmentmarkt, also dem Geschäft mit dem Erwerb von Immobilien, verliefen im Jahr 2012 deutlich unterdurchschnittlich. Das Transaktionsvolumen ist seit 2010 kontinuierlich von 1,3 Milliarden Euro auf zuletzt 740 Millionen Euro geschrumpft. „Dieses Volumen kann uns nicht zufriedenstellen“, sagte Achim Birken, Leiter des Düsseldorfer Investmentbereichs bei Jones Lang Lasalle. Beide Makler berichten, dass sich die Anleger fast ausschließlich auf so genannte Core-Immobilien stürzten, also hochmoderne Gebäude in Spitzenlagen, etwa dem als Central Business District bezeichneten Innenstadtbereich rund um die Königsallee.

Abschlüsse Die größten Verkäufe im abgelaufenen Jahr sind das Sky-Office, dass von einer Versicherung für 125 Millionen Euro erworben wurde, die neue C&A-Zentrale in der Airport-City (90 Millionen Euro) und das Glashüttenareal in Grafenberg-Ost. Bei den Vermietungen war der linksrheinische Teil Düsseldorfs überrepräsentiert. Drei von zehn der größten Vermietungen fanden dort statt, darunter die beiden Spitzenreiter Telekom und Huawei.

Renditen Die Renditen der Düsseldorfer Investments sind seit dem Platzen der US-Immobilienblase 2008 kontinuierlich sinkend. Selbst die Spitzenrendite liegt heute in Düsseldorf für Büroimmobilien bei nur noch 4,7 Prozent. Geschäftshäuser und Einzelhandelsobjekte werden mit 4,1 Prozent Rendite noch weniger Ertrag ab.

„Nirgendwo in Deutschland stieg die Spitzenmiete so stark wie hier“

Marcel Abel

Jones LangLaSalle

Publikation

Rheinische Post Verlagsgesellschaft mbH

Lokalausgabe

Rheinische Post Düsseldorf

Erscheinungstag

Donnerstag, den 10. Januar 2013

Seite 33

Unvermietete Büros abreißen

Die Makler hören es nicht gern. Während Wohnungen im preiswerten Segment in Düsseldorf zur Mangelware werden, steht jedes achte Büro leer. Da wird schnell der Ruf laut, Büros einfach zu Wohnungen umzubauen. Die Makler werfen ein, dass dies nicht immer möglich sei. Aber wenn diese Umnutzung im Einzelfall nicht möglich ist, dann muss die Option heißen: Bürogebäude abreißen, Wohnungen bauen. Zwar lebt die Stadt stark von ihren großen Unternehmen mit attraktiven Büros. Aber die Mitarbeiter in den Büros sind nicht nur Chefs, sondern auch normale Angestellte. Und die müssen auch die Möglichkeit bekommen, in der Stadt ihres Arbeitgebers zu angemessenen Preisen wohnen zu können.